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開發區IPO路徑鏡像:降低地產依賴、提升獨立性


  《職業經理人周刊》   獵頭班長v微博   微信:AirPnP   2019/5/31
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支持國家級經濟技術開發區建設主體上市的信號,正在引起資本市場的關注。

5月28日國務院發布《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》(以下簡稱《意見》)指出,積極支持符合條件的國家級經開區開發建設主體(下稱園區企業)申請首次公開發行股票并上市。

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但據21世紀經濟報道記者統計發現,僅從多家已上市的園區企業來看,其營業收入倚重房地產業務。如果擬上市經開區存在這一問題,這顯然與當前IPO審核與房地產調控政策相違背。

除了房地產依賴外,另有業內人士表示,諸多經開區建設企業承擔政府投融資平臺角色,有時會存在同當地財政及其他地方國企的大量關聯交易,因此推動此類企業走向上市仍然存有不少障礙要清理。

記者發現,屬于國家級經濟技術開發區的已上市園區企業僅有浦東金橋(600639.SH),其2018年實現營業收入27.61億元,其中房地產、房產租賃業務分別12.03億元和13.94億元,租賃業務收入占比超過50%。

地產依賴

資本市場正在向國家級經開區伸出橄欖枝。

“支持地方政府對有條件的國家級經濟開發區開發建設主體進行資產重組、股權結構調整優化,引入民營資本和外國投資者,開發運營特色產業園等園區,并在準入、投融資、服務便利化等方面給予支持。”《意見》指出,“積極支持符合條件的國家級經開區開發建設主體申請首次公開發行股票并上市”。

不過園區企業是否真的適合成為上市主體,仍然需要從部分已上市的類似公司中找到答案。21世紀經濟報道記者發現,多數園區企業的主營業務仍然體現為房地產業務。

上海臨港(600848.SH)為例,在其2018年的19.29億元總收入中,僅房地產銷售一項占比就高達15.64億元,占比超過八成;南京高科(600064.SH)2018年實現的33.99億元收入中,有24.84億元為房地產開發銷售收入,而園區管理及服務僅有3.65億元;長春經開(600215.SH)2018年5.89億元的收入中,房地產銷售達到了4.88億元。

園區企業也被認為是城投平臺。若以上市城投類企業口徑統計,這種地產依賴則表現得更加明顯。記者統計Wind數據發現,云南城投(600239.SH)房地產收入占比達78.75%,西藏城投(600773.SH)房地產收入占比高達90.57%,城投控股的房地產收入占比更是高達99.64%。

“從業務結構來看,一些園區企業仍然是以房地產為主,如果新的發行人仍然以房地產作為營業收入主要來源,那么按照現在的IPO政策和房地產調控方向,上市的難度是比較大的。”北京一家中型券商地產行業分析師表示,“當然這也和園區的階段有關,還不成熟的園區,早期都需要經過這一階段,因為需要將建好的物業賣出去。”

事實上,開發區也可以通過收取企業租金或其他增值服務來實現良性循環,但這往往需要開發區具有較好的招商效果。

并非沒有這樣的園區企業,例如市北高新(600604.SH)2018年凈利潤為2.38億元,同比增長2.66%;但其5.08億元的營業收入相比2017年減少76.82%,其主要原因系園區產業載體銷售及住宅銷售下降。

不過市北高新的“租賃”和“其他服務業”占收入比重較高,創造的營業收入達到3.85億元,占比高達75%;再例如張江高科去年11.48億元的營收中,8.30億元來自于房地產租賃。

“開發區的收入也可以來自園區企業的租金或者收取其他配套增值服務,但前提是需要園區‘人丁興旺’,園區企業足夠多,這方面一線城市具有明顯優勢。”一家上市房企銷售業務負責人表示,“如果完成建設后招商不及預期造成空置,只能將配套住宅當做一般性房地產進行銷售,那么又會回到依賴房地產的老路上去。”

提高獨立性

區域發展的不平衡,也可能讓開發區在上市支持政策下出現“圍城”效應。

“一些財政基礎好的地方,開發區往往企業眾多,現金流也相對可觀,對于上市融資的需求比較小。”西南地區某市開發區人士坦言,“相反另一些中西部或欠發達省份的開發區缺少好企業入駐,土地價值相對較低,又不具備足夠的上市條件,最后就會出現‘能上市的不想上,想上市的上不了’的圍城效應。”

實際上,一些開發區主動上市背后,有當地政府進一步提高國資證券化率、深化混改等政策目標的訴求。

“很多時候上市也不光是為了募資,而是提高國資證券化率、進一步加強混合所有制改革,因為上級部門會對這些提出一定的考核要求,所以利用一些契機推動園區企業上市顯然也能達到類似的效果。”一位接近陜西財政系統人士對此表示。

事實上,除了依賴房地產這一風險外,開發區上市的另一難點在于其是否能夠獨立于當地財政和國資系統。

“一些開發區本身也承擔了政府建設職能和投融資工作,和地方財政以及其他國企往往存在較多的關聯交易。”上述投行人士坦言,“不排除一些地方政府在園區企業上市后利用控股比例等優勢在公司治理上表現得較為強勢,那樣上市公司的獨立性可能就難以保證。”

“如果在完全實施注冊制的背景下,園區企業就算是過會,但市場中也不一定會有很積極的申購意愿。”前述投行人士坦言。

也有分析人士認為,雖然市場對于園區企業上市的適當性存在一定成見,但仍然不排除存在優秀且具有足夠上市條件的園區企業的可能,但完善公司治理結構、優化其獨立性仍然是推動其上市的必要過程。

“推動經開區企業上市的前提是建立完善、現代化、市場化的治理結構,同時能夠在財政及關聯方企業中有較好的獨立性,才能讓市場信服。”東北地區某開發區招商人士指出。

(來源:百度 百家)


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